Vụ án đấu giá ô đất Cổ Dương đang thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận. Bản cáo trạng số 28 đã ban hành, dự luận cũng đặt nhiều câu hỏi đặc biệt liên quan đến mục đích thực sự đằng sau của việc cố ý hạ giá trị của ô đất đấu giá được thực hiện bởi các bên có liên quan.
Chúng tôi đã trao đổi với đại diện các doanh nghiệp tham gia đấu giá để có thêm những quan điểm trực diện về vấn đề này.
PV: Thưa bà Trần Mỹ Linh, “Trang 26 Bản cáo trạng kết luận …việc thống nhất cố ý hạ giá trị khu đất để ban hành Chứng thư định giá đất không đúng với giá trị thực tế (284.806.544.000đ tương đương 17.600.000đ/1m2) là đã tạo điều kiện cho các Công ty tham gia đấu giá của Nguyễn Thị Loan thông đồng dìm giá và trúng đấu giá với giá trị thấp gây thiệt hại cho Ngân sách nhà nước số tiền 135.534.100.677 đồng”. Có luồng dư luận cho rằng, việc cố tình hạ giá khu đất đấu giá có thể có mục đích phục vụ cho những ô đất đã thẩm định phê duyệt giá khởi điểm, ô đất đấu giá trước đó. Vậy, với tư cách là người đại diện pháp luật của Công ty Bắc Từ Liêm, xin bà cho biết quan điểm của mình về nội dung này?
Bà Trần Mỹ Linh: Thứ nhất, với trách nhiệm là người đại diện pháp luật Công ty Bắc Từ Liêm, tôi khẳng định Bản cáo trạng số 28 ghi ngày 16/01/2024. Kết luận các nội dung có liên quan đến các đơn vị tham gia đấu giá “Dự án Cổ Dương”, Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Nhà ở Bắc Từ Liêm (Công ty Bắc Từ Liêm) Công ty Cổ phần bất động sản Thanh Trì (Công ty Thanh Trì), Công ty cổ phần Bất động sản Mỹ Đình (Công ty Mỹ Đình) và và bà Nguyễn Thị Loan – Nguyên Chủ tịch HĐQT Công ty Vimedimex là không đúng sự thật, không có căn cứ pháp luật. Điều này thể hiện qua việc, Viện Kiểm sát đã không tuân thủ, không thực hiện những Nguyên tắc cơ bản, quy định tại Chương II (từ Điều 7 đến Điều 20) Bộ luật TTHS 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2021) có dấu hiệu của tội “Truy cứu trách nhiệm hình sự người không có tội” “Làm sai lệch hồ sơ vụ án, vụ việc” “ Ra quyết định trái pháp luật” là một trong những tội Xâm phạm hoạt động tư pháp làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức hoặc cơ quan nhà nước được quy định tại Điều 368, 371, 375 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017”. Cụ thể, đây là một trong những tội phạm xâm phạm hoạt động tư pháp, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức … được thực hiện do lỗi cố ý, người phạm tội nhận thức rõ hành vi bằng các thủ đoạn bịa đặt, loan truyền những điều biết rõ là sai sự thật, nhằm xúc phạm nghiêm trọng đến nhân phẩm, danh dự, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của Bà Loan, của Công ty Vimedimex, Công ty Bắc Từ Liêm, Công ty Thanh Trì, Công ty Mỹ Đình. Tội làm sai lệch hồ sơ vụ án xâm phạm trực tiếp đến nguyên tắc xác định sự thật của vụ án quy định tại Điều 15, Bộ luật Tố tụng hình sự 2015; Điều 368, Bộ luật hình sự 2015; Điều 14, Luật tổ chức Cơ quan điều tra hình sự quy định về các hành vi bị nghiêm cấm.
Những điều luật chúng tôi viện dẫn ở trên cho thấy một sự thật về trách nhiệm của Kiểm sát viên, Viện Kiểm sát đối với vai trò kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong tố tụng hình sự được quy định tại Điều 20. Bộ luật TTHS 2015 trong vụ án này, đã “cố ý” không thực hiện vai trò kiểm sát các hoạt động điều tra, thu thập tài liệu của Điều tra viên, các quyết định tố tụng của Cơ quan CSĐT CATPHN dẫn đến việc “làm sai lệch hồ sơ vụ án, vụ việc”, “ Ra quyết định trái pháp luật” “ Truy cứu trách nhiệm hình sự người không có tội” và việc “cố ý” không thực hiện vai trò kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong tố tụng hình sự của Kiểm sát viên, Viện Kiểm sát nhân dân TPHN là mục đích cùng Điều tra viên, Cơ quan CSĐT TPHN che dấu, bao che sai phạm cho các Cơ quan, tổ chức Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai, hành vi, vi phạm pháp luật của những cán bộ, viên chức đối với trách nhiệm quản lý tài sản của Nhà nước.
Thứ hai, Bản chất của vụ này được nhìn một cách khách quan và thấu đáo nhất thông qua chính Quyết định số 4655/QĐ- UBND ngày 29/10/2021 hủy Quyết định số 5702/QĐ-UBND ngày 28/12/2020 của UBND TP Hà Nội về việc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất phía Đông Nam, thôn Cổ Dương, Tiên Dương, Đông Anh, Hà Nội với lý do: “Do biên bản kiểm tra hiện trạng đối với 06 tài sản so sánh trong chứng thư thẩm định giá số:14120/CT-ĐGĐ ngày 09/10/2020 để xác định giá khởi điểm phục vụ cho việc đấu giá quyền sử dụng đất trên diện tích 16.182.19 m2 đất thuộc dự án Cổ Dương không đúng với kết quả kiểm tra thực địa”. Với Quyết định này, UBND TP Hà Nội đã xác nhận, thừa nhận các sai phạm dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá Dự án Cổ Dương là do chứng thư thẩm định giá và được thực hiện bởi hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, lãnh đạo công chức UBND huyện Đông Anh, Sở tài nguyên môi trường và Đơn vị thẩm định giá đã có hành vi chỉ đạo thông đồng, móc nối làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, cố ý hạ giá trị khu đất từ 504 tỷ đồng xuống 284 tỷ đồng. Đơn vị tư vấn và Sở tài nguyên môi trường báo cáo đã khảo sát các tài sản so sánh tương đồng nhất với tài sản thẩm định và đảm bảo theo quy định tại Điểm c, khoản 1, Điều 3, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường và Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 02/10/2014 của UBND TPHN. Hành vi phạm tội làm giảm giá trị QSD đất đã hoàn thành tại thời điểm UBND TPHN có quyết định phê duyệt giá khởi điểm 18.200.000 đồng/m2 đất vào ngày 23/10/2020, trước khi diễn ra Cuộc đấu giá ô đất dự án Cổ Dương ngày 22/11/2020. Đây là căn cứ pháp lý để xác định việc hạ giá trị khu đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản.
Thứ ba, Mục đích của việc hạ giá trị khu đất đấu giá của Trần Công Tuyên và Vương Thị Thu Thủy UBND huyện Đông Anh, Bùi Thanh Huyền và Nguyễn Thị Cẩm Lê Sở tài nguyên môi trường và Nguyễn Thị Diệu Linh, Nguyễn Đức Phương Đơn vị thẩm định giá, đã thực hiện hành vi thông đồng, móc nối làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, cố ý hạ giá trị khu đất từ 504 tỷ đồng xuống 284 tỷ đồng, để phục vụ các dự án đấu giá trước đây, đã gây thất thoát cho ngân sách nhà nước 259.935.829.362 đồng, trong đó, 05 Khu đấu giá đất ở thấp tầng gọi tắt là “Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38” và “01 lô đấu giá đất ở cao tầng gọi tắt là Lô đất đấu giá I-A1” với tổng diện tích đất là 19.121,3 m2. Chúng tôi đã sử dụng phương pháp so sánh để đối chiếu với kết quả trúng đấu giá 12.600,45m2 đất ở thấp tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương đã phát hiện ngân sách nhà nước bị thất thoát là 204.636.810.037 đồng và 5.310m2 diện tích đất ở cao tầng Lô đất đấu giá I-A1 đối chiếu với 3.581,74 m2 đất ở cao tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương ngân sách NN bị thất thoát 55.299.019.325 đồng. Thể hiện:
1. Lô đất đấu giá I-A1: Ngày 14/08/2020, UBND huyện Đông Anh phê duyệt Phương án đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở cạo tầng để bán đối với “Lô đất đấu giá I-A1” có diện tích đất 5.310m2, thuộc dự án Xây dựng HTKT khu đất xây dựng nhà ở để đấu giá quyền sử dụng đất phía Bắc đường 23B tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh tại Quyết định số 4966/QĐ-UBND. Tổng diện tích toàn bộ khu đất: 25,32 ha.
Ngày 01/9/2020, UBND Huyện Đông Anh, phê duyệt giá khởi điểm 13.800.000 đồng/m2 tại Quyết định số: 5589/QĐ-UBND. Tổng giá trị theo giá khởi điểm để đấu giá là 27.048.000.000 đồng quy định tại Thông Báo số: 475/2020/CV ngày 22/10/2020 của Công ty Đấu giá Hợp danh Số 5 – Quốc gia. Ngày 28/10/2020, UBND Huyện Đông Anh ban hành Quyết định số: 7339/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh Điều 1 Quyết định số 5589/QĐ-UBND quy định: Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự kiến tính cho 01m2 đất phân bổ là: 1.396.297đồng/m2; (4) Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các chi phí khác (nếu có) mà nhà đầu tự trúng đấu giá có trách nhiệm hoàn trả dự kiến là: 1.396.297 đồng/m2 x 1.960m = 2.736.742.358 đồng; (5) Tổng chi phí bao gồm cả suất đầu tư chi phí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để tính cho 01m2 đấu giá đơn giá khởi điểm Lô đất đấu giá I-A1 là 15.196.297 đồng (13.800.000 đồng/m2 +1.396.297 đồng = 15.196.297 đồng).
2. Khu đất đấu giá Điểm X1: UBND Huyện Đông Anh phê duyệt phương án đấu giá tại Quyết định số:4747/QĐ-UBND ngày 15/08/2020: Tài sản đấu giá là Khu đất Điểm X1 trên diện tích 4.641m2 đất thuộc, thôn Trung, xã Việt Hùng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Giá khởi điểm do UBND Huyện Đông Anh phê duyệt Khu đất đấu giá Điểm X1 là 16.000.000 đồng/m2 đất; Đơn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất đấu giá Điểm X1 là 16.300.000 đồng/m2 đất. Giả định nhà đầu tư bỏ một bước giá tại phiên đấu giá để xác định giá trị tiền sử dụng đất thu về của các thửa đất đấu giá Khu đất đấu giá Điểm X1 là 41.718.220.000 đồng (Tổng giá trị theo giá khởi điểm để đấu giá các thửa đất 40.950.400.000 đồng + (1 bước giá x 300.000 đồng/bước giá x tổng diện tích các thửa đất 2.559,4 m2) = 41.718.220.000 đồng); (2) Xác định đơn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất đấu giá Điểm X1 là 16.300.000 đồng/m2 (Tổng giá trị tiền sử dụng đất thu về của các thửa đất đấu giá /tổng diện tích các thửa đất đấu giá = 41.718.220.000 đồng/tổng diện tích các thửa đất 2.559,4 m2 = 16.300.000 đồng/m2 đất đấu giá); (3) Xác định nhà đầu tư cá nhân bỏ giá thửa đất số 100,7m2 x 16.300.000 đồng = 1.641.410.000 đồng/thửa đất
3. Khu đất đấu giá Điểm X21: UBND huyện Đông Anh phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, điểm X21 thôn Thiết Bình, xã Vân Hà, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội tại Quyết định số:7579/QĐ-UBND ngày 18/10/2019. Tổng diện tích Khu đất đấu giá Điểm X21 là 3.343 m2. Giá khởi điểm Khu đất đấu giá Điểm X21 là 15.000.000 đồng/m2 đất; Đơn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất đấu giá Điểm X21 là: 15.300.000 đồng/m2 đất.
4. Khu đất đấu giá Điểm X5: Ngày 31/07/2019, UBND huyện Đông Anh phê duyệt các thửa đất thuộc Điểm X5, thôn Đông Tây, xã Vân Nội, huyện Đông Anh tại Quyết định số: 5191/QĐ-UBND ngày 31/07/2019. Tổng diện tích đất là 4.977,52m2. Giá khởi điểm Khu đất đấu giá Điểm X21 là 15.000.000 đồng/m2 đất; (3) Đơn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất đấu giá Điểm X21 là: 15.300.000 đồng/m2 đất.
5. Khu đất đấu giá DO04: Ngày 18/08/2020, UBND huyện Đông Anh phê duyệt Khu đất đấu giá DO04, tại điểm Phúc Hậu 1, xã Dục Tú, huyện Đông Anh, tại Quyết định số: 5026/QĐ-UBND ngày 18/08/2020. Tổng diện tích đất là 1.181,7 m2, diện tích đất đấu giá là: 89 m2, bao gồm 01 thửa đất (ký hiệu thửa DO04), diện tích đất xây dựng 89 m2, mật độ xây dựng 100%, chiều cao công trình 4 tầng. Giá khởi điểm do UBND Huyện Đông Anh phê duyệt Khu đất đấu giá DO04 là 16.000.000 đồng/m2 đất; (3) Đơn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất đấu giá DO04 là: 16.300.000 đồng/m2 đất.
6. Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38: Ngày 18/08/2020, UBND huyện Đông Anh phê các thửa đất số 25 đến 27 và từ thửa đất số 29 đến 38 thuộc khu đấu giá quyền sử dụng đất X5, Thôn Đông Tây, xã Vân Nội, tại Quyết định số: 5026/QĐ-UBND ngày 18/08/2020. Tổng diện tích đất là 4.978,1 m2. Giá khởi điểm do UBND Huyện Đông Anh phê duyệt các thửa đất Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38 là 18.000.000 đồng/m2 đất; (3) Đơn giá trúng đấu giá quyền sử dụng các thửa đất Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38 là: 18.300.000 đồng/m2 đất.
Trên góc độ pháp lý, việc chia, tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá theo thửa, theo nhóm thửa được thực hiện rất chặt chẽ theo quy định của pháp luật về đất đai, quy định tại Điều 143, Điều 144, Luật Đất đai năm 2013. Luật đất đai cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị và không cho phép tách thửa đối với “từng loại đất” hoặc các loại “đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải là đất ở”. Tuy nhiên, tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, chưa quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, trong khi, Điều 75, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất. Tại Khoản 3, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Tại Khoản 23, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, giao cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện tách, hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa, đối với từng loại đất.
Tại Điểm a, Điểm b, Khoản 5, Điều 2, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/10/2017 quy định: “b) Trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương… Do vậy, tại Khoản 2, Điều 1, Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND ngày 15/10/2019 của UBND TPHN quy định: (1) Chủ tịch UBND TPHN phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) trên 30 tỷ đồng. (2) Thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt giá khởi điểm đấu giá các trường hợp dưới 30 tỷ.
Như vậy, Bản Cáo trạng số 28 của Viện kiểm sát nhân dân TPHN ký, kết luận áp đặt các mối quan hệ kinh tế, dân sự, hành chính nêu trên để đưa vào nội dung vụ án hình sự, khi chưa có căn cứ cơ sở xác định các mối quan hệ này có sai phạm, vi phạm pháp luật hay không? là có cơ sở để xác định Viện kiểm sát nhân dân TPHN đang hình sự hóa các mối quan hệ này, để sử dụng kết luận trong vụ án hình sự. Việc hình sự hóa các mối quan hệ kinh tế, dân sự, hành chính nêu ở trên là thể hiện Viện Kiểm sát nhân dân TPHN đã không thực hiện chức trách nhiệm vụ, quyền hạn quy định tại Điều 41, BLTTHS có dấu hiệu lạm dụng chức vụ, quyền hạn trong hoạt động tố tụng, vì một lý do nào đó (vụ lợi hoặc động cơ cá nhân khác) đã sử dụng “quyền năng” để quy chụp, áp đặt vào vụ án hình sự. Tài liệu trong vụ án đã thể hiện, xác định rõ: Quản lý đất đai, trong đó có xác định giá trị quyền sử dụng đất thuộc các Cơ quan quản lý nhà nước (Điều 4, Luật Đất đai), Đấu giá đất thuộc trách nhiệm Người có tài sản (Luật đấu giá tài sản)….Vậy, khi UBND TPHN ra quyết định Trúng đấu giá, giao cho Công ty Bắc Từ Liêm hay giao cho cá nhân để thực hiện, triển khai dự án? bà Nguyễn Thị Loan với tư cách gì để thanh toán các khoản tiền liên quan đến dự án Cổ Dương… và khi UBND TPHN ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá, Công ty Bắc Từ Liêm có phải thực hiện không?… Nhưng toàn bộ các căn cứ pháp lý này Viện kiểm sát nhân dân TPHN đều không kết luận, đưa vào nội dung vụ án, mà chỉ dựa vào các lời khai, tài liệu không có thật, để áp đặt nhằm mục đích “chuyển” sai phạm, hành vi phạm tội, thiệt hại của các cá nhân, lãnh đạo công chức của UBND huyện Đông Anh và Sở Tài nguyên Môi trường đã gây thất thoát cho ngân sách nhà nước 259.935.829.362 đồng từ các dự án được đấu giá cùng thời điểm theo quy định, cho Đơn vị trúng đấu giá, cá nhân Bà Loan chịu trách nhiệm.
Hiến pháp năm 2013, với yêu cầu hiến định về hoạt động bảo vệ công lý, các văn bản pháp luật mang tính chất “Rường cột” của đất nước, như Bộ luật hình sự, Bộ luật tố tụng hình sự, Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tổ chức tòa án nhân dân đã được ban hành. Một quốc gia văn minh phải được quản lý trên cơ sở nền tảng của đạo lý, công lý, lẽ công bằng, bởi lẽ, Quốc gia là tài sản chung của nhân dân, Nhà nước quản lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật. Tuy nhiên, quản lý không có nghĩa là biến quốc gia thành của riêng, muốn làm gì thì tùy ý, muốn giết ai thì tùy lòng. Vụ án đấu giá cổ Dương có rất nhiều tình tiết mờ ám, thiếu minh bạch trong quá trình điều tra, làm lộ rõ sự lộng hành của những người thực thi công vụ, bảo vệ pháp luật. Lúc bắt người “tuy khẩn cấp”, biết rõ chỗ ở, chỗ làm việc, mà không có chính quyền địa phương, không có kiểm sát viên…. Bắt người “trong bóng tối” rất dễ bị mua chuộc và thỏa thuận “trên lưng” pháp luật.
Những kẻ soạn thảo ra “kế hoạch rắn rết” thì dứt khoát cũng có tâm địa “rắn rết”, và cũng chỉ là loài “rắn rết” thì mới dám trắng trợn “công khai tuyên bố kế hoạch”, mới có “âm mưu thâm độc… là quyết phá cuộc tổng tuyển cử tự do đã được Hiệp định Giơnevơ…”, mới dám tráo trở “mồm loa mép giải vu cáo dựng đứng là ở miền Bắc Việt Nam không có tự do dân chủ”. Vật hoá bằng cách gọi thẳng đế quốc Mỹ mang tên một loài vật:
Nhưng cũng thật đau lòng, ngay chính trong Công ty Vimedimex, một doanh nghiệp tư nhân lại có những con người nhìn thì tưởng lương thiện, bên ngoài thì ăn chay, nhưng bên trong là loại bạch tuộc hút máu đó chính là Bà chủ Dung, chủ mưu cầm đầu, cấu kết, đồng phạm với Điều tra Viên Sơn, Hiếu, Cương, Hạnh Phòng PC03 CATPHN thực hiện hành vi mớm cung, thông cung, xúi giục, truy ép những cá nhân là TGĐ, PTGĐ, Kế toán trưởng, Thủ quỹ khi làm việc với Điều tra viên, khai báo không đúng sự thật, dựng một kịch rất logic, khi Bà Dung xúi giục Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (cháu ruột bà Loan) khai không đúng sự thật, tạo lập các phiếu thu, chi khống, ép bà Hạnh ký nhận khống số tiền 478 tỷ đồng, (thời điềm ký tháng 11 năm 2021, trên chứng từ thời gian về năm 2017), với lý do để hoàn thiện chứng từ của Công ty Bắc Từ Liêm. Tuy nhiên, kịch bản của bà Dung, cùng các điều tra viên không dựng lại ở đó, mục đích của bà Dung, sử dụng bà Hạnh ký nhận khống 478 tỷ đồng, Bà Hạnh đã chuyển cho Bà Loan từ năm 2017, tạo chứng cứ giả, chứng minh Công ty Bắc Từ Liêm là của Bà Loan trước các cơ quan tiến hành tố tụng. “Kịch bản rắn rết” thì dứt khoát cũng có tâm địa “rắn rết”, và cũng chỉ là loài “rắn rết” thì mới dám trắng trợn, mới có “âm mưu thâm độc… vu cáo dựng đứng ba công ty này là của Bà Loan, do bà Loan điều hành hết, công ty nào trúng đấu giá cũng là của Bà Loan.
Đặc biệt, Ông Nguyễn Quang Hưng, Bà Tạ Thị Vân, Nguyễn Xuân Đức chấp nhận khai không đúng sự thật và biết rõ, việc bịa đặt, vu khống, kể cả nhận tội khi sự thật diễn ra không phải như vậy và chấp nhận lĩnh bản án hình sự, chỉ với mục đích, cấu kết với Bà chủ Dung, Bà Trang thực hiện hành vi bán tài sản, bán dự án chiếm đoạt 9.549.992.603.376 đồng, để có một khoản tiền sống trong nhung lụa, điều này chỉ có thể xảy ra với những con người tận cùng của xã hội, chẳng có lẽ lại xảy ra ngay chính trong nội bộ của Vimedimex? Bởi vì, muốn đập vỡ một quả trứng hay một hòn đá, thì phải nghĩ đến việc tìm kiếm một công cụ mà sức bền của nó tương xứng với sự vững chắc của đối tượng định đập tan.
PV: Thưa bà Trịnh Ngọc Duyên! Qua một số nguồn tin, chúng tôi được biết giá trị thất thoát ngân sách nhà nước tại vụ án đấu giá ô đất Cổ Dương có thể lớn hơn con số hơn 135 tỷ đồng, thậm chí lên tới gần 260 tỷ đồng. Là doanh nghiệp tham gia đấu giá ô đất Cổ Dương, công ty bà đã tìm hiểu gì về giá trị thực của các ô đất tương đồng tại địa phương trước khi Công ty Thanh Trì gửi hồ sơ tham gia đấu giá hay không?
Bà Trịnh Ngọc Duyên: Khu đất đấu giá Điểm X1, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38 và Lô đất đấu giá Cổ Dương: Cùng chức năng sử dụng đất là đất ở thấp tầng, Cùng thời hạn sử dụng đất lâu dài, Cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật,hạ tầng xã hội đã hoàn thành và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực, nhưng lại khác nhau như sau:
Khác nhau thứ nhất: Thẩm quyền phê duyệt đơn giá đất khởi điểm Lô đất đấu giá có giá trị trên 30 tỷ đồng Dự án Cổ Dương do UBND TPHN phê duyệt; Thẩm quyền phê duyệt Đơn giá đất khởi điểm Lô đất đấu giá dưới 30 tỷ đồng do UBND Huyện Đông Anh phê duyệt (Khu đất đấu giá Điểm X1, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38). Tuy nhiên, Tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 quy định: “Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định này”.
Tại Điểm 1, Khoản 1, Điều 2; Điểm 3, Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/06/2016 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất: “b) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”.
Khác nhau thứ hai: Quy định của pháp luật liên quan đến đấu theo từng thửa, hoặc nhóm các thửa đất: Tại Khoản 6, Phương án đấu giá quyền sử dụng đất của UBND Huyện Đông Anh quy định về hình thức, phương thức đấu giá (Khu đất đấu giá Điểm X1, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38): “6. Hình thức, phương thức đấu giá: (1) Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá: Bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, theo phương thức trả giá lên. (2) Cách thức tổ chức đấu giá: Đấu theo từng thửa hoặc nhóm các thửa đất có cùng giá khởi điểm và bước giá, đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín 01 vòng (01 lần) đấu cho tất cả các thửa đất đưa ra đấu giá, kết quả được công bố công khai ngay sau khi hết thời gian bỏ phiếu”
Khác nhau thứ ba: Xác định bước giá áp dụng chung cho các thửa đất ở thấp tầng của 05 Khu đất đấu giá 300.000 đồng/bước giá, Lô đất đấu giá Dự án Cổ Dương xác định bước giá 16.182.000.000 đồng/bước giá, tối thiểu phải qua 03 vòng bắt buộc. Tại khoản 1, Điều 5, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định: “Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá”.
Trên thực tế so sánh 02 khu đất đấu giá này, có thể thấy bước giá Lô đất đấu giá Dự án Cổ Dương được đưa ra quá cao so với giá khởi điểm của quyền sử dụng đất. Bước giá của 05 khu đất đấu giá (Khu đất đấu giá Điểm X1, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38), được đưa ra bước giá quá thấp so với giá khởi điểm của quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy rằng, việc đưa ra bước giá hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người có tài sản đấu giá, mà không dựa trên nguyên tắc, tiêu chí cụ thể nào, rất dễ tạo kẽ hở cho việc “lách” luật, thông đồng, móc nối dìm giá để trục lợi, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.
Khác nhau thứ tư: Xác định diện tích đất đấu giá đất ở thấp tầng (Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04 Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38) để làm cơ sở tính thuế, NSNN thu về từ kết quả trúng đấu giá. Thể hiện:
1. Tổng diện tích đất (Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38) là 19.121,3 m2. Mật độ xây dựng công trình nhà ở thấp tầng bình quân giảm xuống 32,1%, tương ứng với diện tích đất đấu giá để làm cơ sở tính thuế giảm xuống còn 6.130,2 m2 đất. Trong đó: (1) Khu đất đấu giá Điểm X1, diện tích đất là 4.461m2, mật độ xây dựng ô đất 55,1 %, diện tích đất đấu giá để tính tiền sử dụng đất thu về là: 2.559,4m2. Đơn giá trúng đấu giá là 16.300.000 đồng/m2; (2) Khu đất đấu giá Điểm X21, diện tích đất là 3.343 m2, mật độ xây dựng ô đất 21,74%, diện tích đất đấu giá để tính tiền sử dụng đất thu về là: 727,1m2. Đơn giá trúng đấu giá là 15.300.000 đồng/m2; (3) Khu đất đấu giá Điểm X5, diện tích đất là 4.977 m2, mật độ xây dựng ô đất 37%, diện tích đất đấu giá để tính tiền sử dụng đất thu về là: 1.843,5m2. Đơn giá trúng đấu giá là 16.300.000 đồng/m2; (4) Khu đất đấu giá DO04, diện tích đất là 1.181,7 m2, mật độ xây dựng ô đất 7,5%, diện tích đất đấu giá để tính tiền sử dụng đất thu về là: 89m2. Đơn giá trúng đấu giá là 16.300.000 đồng/m2;. (5) Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29, 38, diện tích đất là 4.978,15 m2, mật độ xây dựng ô đất 18,3%, diện tích đất đấu giá để tính tiền sử dụng đất thu về là: 911,2m2. Đơn giá trúng đấu giá là 18.300.000 đồng/m2;
2. Tổng giá trị giá đất khởi điểm tính theo đơn giá đất bình quân cho 6.042,1m2 đất để làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất (Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04 Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38) là 99.178.500.000 đồng (16.178.673 đồng/m2 đất x 6.130,2 m2 đất = 99.178.500.000 đồng).
3. Xác định đơn giá đất khởi điểm bình quân cho 01m2 đất ở thấp tầng đã bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật (Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04 Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38) là 16.178.673 đồng/m2 đất (99.178.500.000 đồng : 6.130,2m2 = 16.178.673 đồng/m2 đất) trong đó: {(4.491,9 m2 đất x 16.000.000 đồng/m2 = 71.870.400.000 đồng); (727,1m2 đất x 15.000.000 đồng/m2 = 10.906.500.000 đồng); (911,2m2 đất đấu giá x 18.000.000 đồng/m2 = 16.401.600.000 đồng)}.
4. Tổng giá trị trúng đấu giá quyền sử dụng đất (Khu đất đấu giá Điểm X1, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38), nhà đầu tư phải nộp cho NSNN là 101.017.560.000 đồng. Trong đó: 4.491,9 m2 đất đấu giá với đơn giá trúng đấu giá x 16.300.000 đồng/m2 = 73.217.970.000 đồng; 727,1m2 đất đấu giá với đơn giá trúng đấu giá x 15.300.000 đồng/m2 = 11.124.630.000 đồng; 911,2m2 đất đấu giá với đơn giá trúng đấu giá là 18.300.000 đồng/m2 = 16.674.960.000 đồng.
5. Tổng diện tích đấu giá đất ở thấp tầng, 12.600,45m2 Lô đất đấu giá Cổ Dương. Mật độ xây dựng là 100%. Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội 4.057.440 đồng/m2. Tổng chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội: 51.125.569.848 đồng. Cụ thể:
(1) Tổng diện tích đất đấu giá (diện tích đất xây dựng công trình thấp tầng) để tính tiền sử dụng đất thu về là: 12.600,45m2 đất; Tổng chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Lô đất đấu giá Cổ Dương, Nhà đầu tư trúng đấu giá phải hoàn trả cho UBND Huyện Đông Anh là 51.125.569.848 đồng tương ứng với suất đầu hạ tầng 4.057.440 đồng/m2 đất. Đơn giá đất khởi điểm đấu giá cho 01m2 đất ở thấp tầng đã bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật Lô đất đấu giá Dự án Cổ Dương là 22.257.440 đồng/m2 đấ (18.200.000 đồng/m2 + 4.057.440 đồng/m2 = 22.257.440 đồng/m2.
Chênh lệch Đơn giá đất khởi điểm bình quân cho 01m2 đất ở thấp tầng đã bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật là 16.178.673 đồng/m2 đất (Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04 Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38) (-6.078.767 đồng), {16.178.673 đồng/m2 đất – 22.257.440 đồng/m2 đất = (-6.078.767 đồng) so với Đơn giá đất khởi điểm cho 01m2 đất ở thấp tầng đã bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật Lô đất đấu giá Dự án Cổ Dương là 22.257.440 đồng/m2.
(2) Tổng giá trị giá khởi điểm tính theo đơn giá đất khởi điểm để làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất 12.600,45m2 đất ở thấp tầng Lô đất đấu giá Dự án Cổ Dương là 280.453.759.848 đồng {Đơn giá đất khởi điểm được UBNDTPHN phê duyệt đã bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật (18.200.000 đồng + 4.057.440 đồng/m2) = 22.257.440 đồng/m2 đất x 12.600,45m2 = 280.4523.759.848 đồng}.
Do vậy, Chênh lệch tổng giá trị giá đất khởi điểm tính theo đơn giá đất bình quân của 6.130 m2 đất để làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất (Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04 Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38) là 99.178.500.000 đồng – Tổng giá trị của giá khởi điểm để làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất 12.600,45m2 đất ở thấp tầng Lô đất đấu giá Dự án Cổ Dương là 280.453.759.848 đồng = (-181.275.259.848 đồng). Dẫn đến phê duyệt giá khởi điểm của UBND huyện Đông Anh đã gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước là: 181.275.259.848 đồng.
(3) Đơn giá đất trúng đấu giá đã bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là 24.257.417 đồng/m2; Việc xác định đơn giá đất khởi điểm Lô đất đấu giá Dự án Cổ Dương để được đấu giá, tính tiền NSNN thu về đã bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là 22.257.440 đồng/m2. Tổng giá trị NSNN thu về từ ô đất đấu giá thấp tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương là: 24.257.417 đồng/m2 x 12.600,45 m2 = 305.654.370.037 đồng. Chênh lệch giá trị trúng đấu giá đất ở thấp tầng so với giá trị trúng đấu giá không bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là: 51.125.575.928 đồng.
Như vậy, Chênh lệch tổng diện tích 12.600,45m2 đất ở thấp tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương. Mật độ xây dựng công trình nhà ở thấp tầng bình quân là 100%, so với chênh lệch tổng diện tích 19.121 m2 đất ở thấp tầng (Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04 Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38), UBND huyện Đông Anh đã phê duyệt giảm chỉ tiêu mật độ xây dựng công trình nhà ở thấp tầng bình quân xuống 32,1 %, đồng nghĩa với việc tổng diện tích đất đấu giá (diện tích đất xây dựng công trình thấp tầng) giảm còn 6.130 m2, dẫn đến tổng giá trị NSNN thu về từ ô đất đấu giá đất ở thấp tầng đã bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội giảm xuống (- 311,9%), giá trị ô đất đấu giá thấp tầng để làm cơ sở tính thuế giảm chỉ còn 101.017.560.000 đồng, so với chênh lệch tổng giá trị NSNN thu về từ ô đất đấu giá 12.600,45m2 đất ở thấp tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương đã bao gồm tổng chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là 305.654.370.037 đồng, dẫn đến gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước là: 204.636.810.037 đồng.
Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai. (1) Nguyên nhân cơ bản là do sự buông lỏng quản lý của cấp có thẩm quyền, thậm chí dung túng, lạm quyền. Điều này, khiến, sai phạm nối tiếp sai phạm. Song hành “tiếp tay” cho các sai phạm trên là một lỗ hổng lớn trong phương pháp định giá đất. (2) Theo quy định hiện hành có 5 phương pháp xác định giá đất, song kết quả xác định giá giữa các phương pháp chênh lệch với nhau khá lớn, trong khi luật pháp cũng không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. (3) Quy định về phương pháp định giá đất là do người có tài sản quyết định, dễ bị lợi dụng để trục lợi. Giá đất được xác định không đúng với giá trị thị trường, chẳng những sẽ khiến ngân sách bị thất thu, tài sản nhà nước bị thất thoát, mà còn ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước ngày chính trên mảnh đất thủ đô Hà Nội. (4) Tất cả những hành vi thực thi trái pháp luật, với ý đồ tham nhũng không được phát hiện và ngăn chặn kịp thời là do không thực hiện tốt các quy định về quản trị đất đai đã được thể hiện tại một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, tại Điều 199, Điều 200, Luật Đất đai năm 2013 quy định vai trò giám sát trực tiếp của người dân và vận hành hệ thống giám sát đánh giá. (5) Trong vấn đề kiểm soát quyền lực, chúng ta hay nói nhiều về quyền lực chính trị, nhưng còn quyền lực về kinh tế thì chưa thấy ai đặt ra vấn đề kiểm soát, dù đôi khi quyền lực về kinh tế đang chi phối nhiều đến việc thực thi các quyền lực chính trị.
PV: Thưa Ông Đỗ Xuân Quân! Tại Đơn kiến nghị và tố giác tội phạm có nêu: UBND huyện Đông Anh phê duyệt diện tích đất đấu giá quyền sử dụng đất ở cao tầng Lô đất đấu giá I-A1 trên diện tích 5.310m2 đất Lô đất đấu giá Cổ Dương trên diện tích 3.581,74 m2 đất cho thấy, cùng chung một Ban quản lý dự án và đầu tư xây dựng huyện Đông Anh là đơn vị tổ chức đấu giá. Cùng Đơn vị tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất: Công ty Đấu giá Hợp danh Số 5 – Quốc gia. Cùng Địa điểm tổ chức cuộc đấu giá, tại Hội trường Ủy ban nhân dân huyện Đông Anh. Cùng Thời điểm tổ chức đấu giá Lô đất đấu giá I-A1 ngày 21/11/2020 và Thời điểm tổ chức đấu giá Lô đất đấu giá Cổ Dương ngày 22/11/2020. Cùng chức năng sử dụng đất là đất ở cao tầng. Cùng thời hạn sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất 50 năm kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá, nhưng lại tồn tại những số liệu giá trị khác nhau. Được biết, ông là người có nhiều kinh nghiệm trong việc chỉ đạo điều hành thi công, xây dựng và bán hàng đối với những tòa nhà chung cư cao tầng, xin Ông cho biết có quan điểm về việc này?
Ông Đỗ Xuân Quân: Căn cứ các thông tin, hồ sơ, tài liệu đấu giá đất ở cao tầng Lô đất đấu giá I-A1, chúng tôi đã Sử dụng phương pháp chiết trừ để thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất, bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất và sử dụng phương pháp so sánh để xác định thiệt hại của ngân sách nhà nước từ việc phê duyệt diện tích đất đấu giá quyền sử dụng đất ở cao tầng cho thấy những sai phạm nghiêm trọng. Thể hiện:
Thứ nhất: UBND huyện Đông Anh phê duyệt giá khởi điểm Lô đất đấu giá I-A1, là 15.196297 đồng (13.800.000 đồng/m2 + 1.396.297 đồng/m2 = 15.196297 đồng). (1) Tổng giá trị theo giá khởi điểm để đấu giá ô đất ở cao tầng Lô đất đấu giá I-A1 là 29.784.742.120 đồng (15.196.297 đồng x 1960 m2 đất = 29.784.742.120 đồng). (2) UBND huyện Đông Anh phê duyệt đơn giá trúng đấu giá ô đất ở cao tầng đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Lô đất đấu giá I-A1 là 16.114.664 đồng/m2. (3) Tổng giá trị Nhà đầu tư trúng đấu giá đất ô đất ở cao tầng để bán đồng 31.584.741.440 đồng (16.114.664 đồng/m2 đồng x 1960 m2 đất = 31.584.741.440 đồng).
Thứ hai: UBND TPHN phê duyệt Đơn giá khởi điểm đất đấu giá ô đất ở cao tầng và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Lô đất đấu giá Cổ Dương là 22.257.440 đồng/m2, (18.200.000 đồng + 4.057.440 đồng/m2 đất = 22.257.440 đồng/m2). Tổng giá trị theo giá khởi điểm để đấu giá ô đất ở cao tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương là 79.720.363.145 đồng (Đơn giá đất khởi điểm 22.257.440 đồng/m2 x Diện tích xây dựng ô đất cao tầng 3.581,74 m2 đất = 79.720.363.145 đồng). UBND TPHN phê duyệt đơn giá trúng đấu giá ô đất ở cao tầng đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Lô đất đấu giá Cổ Dương là 24.257.417 đồng/m2đất (22.257.440 đồng/m2 + 4.057.440 đồng/m2 đất = 24.257.417 đồng/m2 đất). Tổng giá trị đấu giá ô đất ở cao tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương là 86.883.760.765 đồng (Đơn giá đất trúng đấu giá 24.257.417 đồng/m2 đất x Diện tích đấu giá ô đất cao tầng 3.581,74 m2 đất = 86.883.760.765 đồng).
Do vậy, Chênh lệch giá trị trúng đấu giá diện tích 1960m2 đất ở cao tầng Lô đất đấu giá I-A1giảm so với giá trị trúng đấu giá 3.581,74 m2 đất ở cao tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương là (-55.299.019.325 đồng) (86.883.760.765 đồng – 31.584.741.440 đồng = 55.299.019.325 đồng), gây thất thoát cho ngân sách nhà nước là 55.299.019.325 đồng. Lý do thất thoát: (1) UBND TPHN phê duyệt diện tích đất ở cao tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương là 3.581,74 m2 đất/3.581,74 m2 đất làm cơ sở tính thu tiền sử dụng đất, bao gồm cả 2.149,04 m2 đất làm sân chơi, đường nội bộ, bồn hoa, trồng cây xanh và hạ tầng khác theo quy hoạch tại Quyết định số:3757/QĐ-UBND ngày 24/08/2020. (2) UBND Huyện Đông Anh phê duyệt diện tích đất ở cao tầng. Là diện tích đất thu tiền trúng đấu giá Lô đất đấu giá I-A1 giảm 63% để làm cơ sở tính thu tiền sử dụng đất là 1.960m2đất/5.310m2 đất (Diện tích đất ở cao tầng đấu giá không bao gồm diện tích đất làm sân chơi, đường nội bộ, bồn hoa, trồng cây xanh và hạ tầng khác theo quy hoạch tại Quyết định số: 7339/QĐ-UBND, ngày 28/10/2020), tương đương giảm). (3) UBND huyện Đông Anh phê duyệt đơn giá đất khởi điểm Lô đất đấu giá I-A1 giảm (- 8.457.440 đồng/m2) (13.800.000 đồng – 22.257.440 đồng/m2 = – 8.457.440 đồng); (4) Chênh lệnh Suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đất ở cao tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương là 4.057.440 đồng/m2 đất, cao gấp 2,9 lần, tương đương 9.531.522.328 đồng (2.661.143 đồng x 3.581,74 m2 = 9.531.522.328 đồng) so với Suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đất ở cao tầng Lô đất đấu giá I-A1 của UBND Huyện Đông Anh phê duyệt là 1.396.297 đồng/m2.
Đây được xem là hệ quả của UBND huyện Đông Anh đã ban hành quyết định đấu giá quyền sử dụng đất với sự đồng nhất về điều kiện: (1) Các ô đất đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đấu nối hạ tầng, kỹ thuật. (2) Giá trị theo giá khởi điểm để đấu giá các thửa đất Khu đất đấu giá dưới 30 tỷ đồng; (3) Diện tích thửa đất dao động từ 65-150m2/thửa. (4) Mật độ xây dựng công trình nhà ở thấp tầng bình quân xuống 32,1%. (5) Không phải hoàn trả chi phí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. (6) Đơn giá đất khởi điểm bình quân cho 01m2 đất ở thấp tầng của 05 khu đất đấu giá đã bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật là 16.178.673 đồng/m2 đất giảm 37,6% so với ô đất thấp tầng dự án Cổ Dương. (7) Bước giá áp dụng chung cho các thửa đất ở thấp tầng của 05 Khu đất đấu giá giao động 300.000 đồng/bước giá; còn đối với Dự án Cổ Dương bước giá là: 16.182.000.000 đồng/bước giá, tối thiểu phải qua 03 vòng bắt buộc; (8) Hình thức đấu giá từng thửa đất, hoặc đấu theo nhóm các thửa đất có cùng mức giá khởi điểm, bước giá, thực hiện bỏ giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 01 vòng (1 lần đấu), phương thức trả giá lên. Đây là hậu quả dẫn đến ngân sách nhà nước thiệt hại nghiêm trọng nặng nề với số tiền 204.636.810.037 đồng từ việc đấu giá 19.121 m2 đất ở thấp tầng của 05 khu đất đấu giá (Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04 Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38)
Từ sự “mở cửa” này, UBND huyện Đông Anh trên cơ sở “lách” không làm dự án mà xin tách ra từng thửa, từng nhóm thửa, để đấu giá dưới vỏ bọc “dự án”. Thể hiện “Lô đất đấu giá I-A1” có diện tích đất ở cao tầng 5.310m2, thuộc dự án Xây dựng HTKT khu đất xây dựng nhà ở để đấu giá quyền sử dụng đất phía Bắc đường 23B tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh tại Quyết định số 4966/QĐ-UBND, tổng diện tích toàn bộ khu đất: 25,32 ha. Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 5, Quyết định Số: 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/06/2017 của UBND TPHN quy định Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp: “a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Sự điều chỉnh của các quy định pháp luật là hệ quả tất yếu để hình thành nên sản phẩm là các giá đất cụ thể theo kiểu áp đặt từ ý chí của người đứng đầu UBND huyện Đông Anh. Nếu như người đứng đầu có tâm, có tầm và lo nghĩ cho cái chung thì giá đất cụ thể sẽ hình thành đúng bản chất, phù hợp với với giá phổ biến trên thị trường. Ngược lại, giá đất cụ thể tất yếu sẽ bị “dìm” để chảy vào túi nhóm lợi ích, còn ngân sách thất thu. Bên cạnh đó, một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.
Thông cáo báo chí phát đi ngày 23/2/2024 của đại diện Doanh nghiệp.
Lời Tòa soạn: Đối với những nội dung trả lời báo chí nêu trên của đại diện các doanh nghiệp tham gia đấu giá ô đất Cô Dương, chúng tôi sẽ tiếp tục trao đổi với các cơ quan chức năng để làm sáng tỏ những số liệu được đánh giá. Xin mời quý độc giả quan tâm tiếp tục theo dõi!
